允许在德国– Pros &每种类型的缺点(加上6个最佳提示!)

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购买自己的财产可以成为您生活中最好的投资之一。获得抵押贷款可能是可怕的,因为这也可能是您生活中最大的债务。由于语言障碍和当地过程的陌生性,德国更加压倒。在本文中,您将了解德国抵押贷款的所有信息。这包括德国某些常见类型的抵押贷款的比较;获得抵押贷款的提示;从头开始建立新物业时的抵押过程,更多。

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抵押计算器

在德国购买物业的过程可能是非常压倒性的,特别是对于外籍人士而言。在寻找你​​的房子之前,你应该有一些关于你能负担得起的想法。因此,您可以在您的价格范围内搜索房屋。

无论您是否想为自己或投资财产购买德国的房子,最简单的方法就是使用以下 免费在线抵押计算器。只需输入房价,您的下降金额以及其他一些基本信息。然后,您可以在几分钟内看到不同的抵押贷款选择。

你为什么要在德国购买自己的财产?

如果您正在阅读本文,您可能会展望 在德国买房。几年前我们在德国买了我们的房子。这是我们曾经拥有的最佳投资。如果您仍然在努力购买或租来租赁,以下是购买的原因是出现意义。

低利率

目前利率极低。这意味着现在购买很便宜。我们的同事告诉我们,他15年前买了他的房子,利率约为5%。很难相信!我们现在的抵押贷款利率约为1%。我的看法是,只要你可以在德国获得抵押贷款,你应该购买而不是租金。

房价正在上升

买,快速购买。我们5年前买了我们的房子。我们邻居的同类房屋现在的费用超过了150k欧元,而不是我们回报了。如果我们在5年前没有购买我们的房子,我们现在无法买到一个。  

我们家的价值是欣赏的。我们正在创造财富。另一方面,租赁没有创造财富,但只有费用。

无需支付租金

找到一个生活的地方 在德国,尤其是在大城市中可能非常困难。这是因为需求远高于供应,无论是为了租赁还是购买。

房价正在增加。租金也在增加,特别是在大城市附近。你赢了’知道你的房东何时会提高租金。或者如果你的房东可能从平放中踢出你自己。在这种情况下,您必须在开放式市场中寻找一个新的公寓(可能会有更多的租金)。此外,退休后你的计划是什么?当你旧时,你有足够的养老金来覆盖高租金吗?

你可以决定你平的一切

当你租一个公寓时,你不能在公寓里真正改变任何东西。如果平坦是你的,你就可以做几乎你喜欢的任何东西。例如,我们现在在我们家建造一座客房厕所。我们选择我们的暖气和地板瓷砖。我们有猫。 

德国不同类型的抵押贷款

德国有许多不同类型的抵押贷款。我们将讨论以下一些常见类型的抵押贷款。

注意:下表可以根据屏幕侧向移动。

抵押贷款类型

年金抵押(Annuitätendarlehen)

全额偿还抵押贷款(Volltilger-Darlehen)

唯一的抵押贷款(Endfälligesdarlehen)

建筑协会抵押(Bausparvertrag)

可变率抵押(变量Darlehen)

特征

在抵押期间,您支付的利息部分随着时间的推移而减少。资本偿还部分将增加。

与年金抵押相同。但贷款将在合同结束时完全退还。

仅在抵押期间支付兴趣。和合同期结束时的全额资本偿还。

首先,在保存帐户中省钱。然后,在剩下的金额中进入抵押贷款。

类似于年金抵押,但利率是可变的。

每月偿还金额

固定的

固定的

固定的

固定的

多变的

每月资本还款

是的

是的

在节省阶段

是的

优点

1) 相同的每月偿还金额

2) 稳定和善于金融计划

3) 资本偿还月度

1) 相同的每月偿还金额

2) 稳定和善于金融计划

3) 资本偿还月度

4) 您的贷款将在合同期结束时获得

5) 与年金抵押贷款相比,它通常具有更好的利率

1) 每月付款金额

2) 利息费用是投资物业的免税

1) 确保您未来抵押贷款的当前低利率

2) 灵活使用已挽救的金钱

1) 如果利率下降,可以受益

2) 在早些时候偿还贷款没有罚款

3) 适合临时融资

缺点

1) 延长期限

2) 在未来的利率下降,不能利用

3) 合同后,您的贷款可能无法退还,可能需要新的抵押贷款

4) 合同结束后利率更高的风险

5) 如果您早先偿还贷款,则支付罚款

1) 在未来的利率下降,不能利用 

2) 额外的年度还款选项不可能或昂贵

3) 通常是每月偿还金额较高

4) 如果您早先偿还贷款,则支付罚款

 

 

 

 

1) 与年金抵押相比,它通常是更高的利率

2) 需要拥有其他形式的财务来偿还合同结束时的全额贷款

1) 节省阶段的投资回报率低

2) Long contract period

3) 通常只能借给少量

4) 如果您之前结束合同,则支付罚款

1) 可变月度偿还金额

2) 难以计划您的费用

3) 如果利率在未来上涨的情况下,风险

 

(1)年金抵押贷款(Annuitätendarlehen)

这是德国最常见的抵押贷款类型。在贷款期间,您的每月抵押贷款还款总额始终是固定金额。该固定金额包括资本和利息偿还。

一开始,您的每月抵押贷款偿还金额包括高贷款利息。随着时间的推移,您已偿还越来越多的贷款。贷款利息部分将下降,资本偿还部分将增加。

您可以决定您想要支付资本还款的百分比。百分比越高,抵押贷款将获得越快。您应该计划至少2%的资本偿还。大多数银行不会接受低于此百分比。有时,您也可以允许您支付额外的年度还款(Sondertilgung)。这可以帮助您更快地偿还抵押贷款。

例子 –德国年金抵押贷款

贷款金额300,000€

利率1.5%

资本偿还率3%

  2021 2022 2023 笔记
兴趣部分 300,000€* 1.5% = 4,500€ 291,000€* 1.5% = 4,365€ 281,865€* 1.5% = 4,228€ 随着时间的推移减少
资本还款部分 300,000€* 3% = 9,000€ 13,500€– 4,365€ = 9,135€ 13,500€– 4,228€ = 9,272€ 随着时间的推移而增加
全部付款 4,500€+ 9,000€= 13,500€ 13,500€ 13,500€ 每年都保持不变
贷款余额于31.12 300,000€– 9,000€ = 291,000€ 291,000€– 9,135€ = 281,865€ 281,865€– 9,272€ = 272,593€ 慢慢地支付
德国年金抵押的优势

关于年金抵押的好处是,每月抵押贷款偿还金额总是相同的。这更稳定,您可以更轻松地规划费用。此外,还款金额包括利息和资本还款部分。因此,您的贷款将慢慢退还。

德国年金抵押贷款的缺点

年金抵押可以是非常不灵活的。还款期可能很长(例如5–30年)。如果市场利率下降在抵押期间,您可能无法降低贷款利率。

此外,如果您的贷款未在贷款期间未能付款,您将不得不获得新的抵押贷款来为您的其余债务提供资助。关于您当时的利率有不确定性。这意味着有风险您可能需要支付更高的利率或获得抵押贷款合同,以不太有利的条件。

此外,如果您想在贷款合同结束前偿还贷款,通常存在罚款。这是因为银行希望从贷款利息中赚钱。如果您早些时候偿还贷款,您的银行将失去其余合同期的贷款利息。

让’s说如果你卖你的房子并有足够的钱在合同期结束前偿还贷款。你可以这样做,但你可能需要向你的银行支付一些处罚。

尖端:

很高兴知道如果您合同的固定利率期限超过10年,您有一个特殊的终止权才能退出贷款合同。请注意,固定利率期仅在您的银行支付给您的总贷款金额后开始。如果您为新建房屋拿出抵押贷款,这尤其重要。在这种情况下,银行可以在几个分期付款中支付贷款。 10年后,您的银行已支付100%的贷款金额,您可以通过提供6个月通知贷款合同。

假设您在2021年获得20年的年金贷款建设新房,您的银行已在2022年支付了100%的贷款金额。您可以通过向2032年提出6个月通知您的贷款合同银行。这是非常有用的,因为您可能会在10年后的另一家银行提供更好的合同。

(2)全额偿还抵押贷款(Volltilger-Darlehen)

全额偿还抵押贷款与年金抵押贷款非常类似。不同之处在于,在年金抵押贷款中,您可以指定贷款的资本偿还百分比。它可能发生在抵押期结束时,您的贷款尚未退还。

如果您有一个完整的偿还抵押贷款,您将指定您将完全偿还贷款的时间段。根据此期限,将计算您的每月抵押贷款偿还金额。这意味着您决定的时间段越短,每月抵押贷款还款就会越高。

完整的还款抵押贷款通常持续10–20年。通常,在此期间,利率是固定的。额外的年度还款(Sondertilgung)选项可能是可能的,具体取决于合同。

例子 –德国全额偿还抵押贷款

贷款金额300,000€

利率1.5%

抵押期 10年 20年
资本偿还率 9.28% 4.29%
每月支付 2,693.75€ 1,447.64€

对于上述贷款,您需要决定完全偿还贷款的时间段。您可以在较短的时间段较短的示例中看到,资本还款率越高。

德国全额偿还抵押的优势

通过偿还抵押贷款,您的每月付款将在整个抵押贷款期间保持不变。这对于规划费用非常重要。期内,您的利率也保持不变。因此,您不必担心利率潜在增加。 

此外,与年金抵押贷款不同,您的贷款将在抵押期结束时获得。因此,您不必担心后来获得新的抵押合同。

由于您可以使用完整的偿还抵押贷款偿还贷款,因此风险较低。与年金抵押贷款相比,您可能会获得更好的利率。例如,您的利率可以降低0.15%至0.35%。您可以在下表中看到如何通过全额偿还抵押贷款与德国的年金抵押贷款一起节省您的利息支付。

  全额偿还抵押贷款 年金抵押 全额偿还抵押的特征
贷款额度 300,000€ 300,000€  
抵押期  20年 20年  
利率 1.5% 1.8% 银行风险较低的率较低
资本偿还率 4.29% 3% 更高的速度更快地偿还贷款
每月支付 1,448€ 1,200€ 每月付款更高,以更快地偿还贷款
20年后的贷款余额 0 83,529€ 20年后没有更多的债务
20年内支付的总利息 47,433€ 76,285€ 节省28,852欧元的利息
德国全额偿还抵押贷款的缺点

完全偿还抵押贷款可能是非常不灵活的,因为在合同期间的情况是固定的。即使您找到另一个银行的更好的优惠,您也无法改变您的合同。此外,额外的年度还款期权可能是不可能的,也可能是昂贵的。

此外,缩短合同期意味着每月更高的偿还金额。您的家庭收入的更高部分将需要偿还贷款,这意味着更多的财务压力。您需要确保将每月偿还整个合同期限。如果您未按时付款,银行将向您收取的罚款,这可能非常昂贵。

尖端

同样,您有特殊的终止权利在10年后退出合同。这项权利受法律管辖,它会让您有机会重组您的抵押贷款合同。

(3)唯一的抵押贷款(Endfälligesdarlehen)

在德国唯一的抵押贷款,您的每月付款只会涵盖利息部分。没有资本还款部分。因此,每月利息支付将在整个贷款期内保持不变。在贷款期结束时,您仍将偿还全额贷款余额。因此,您必须确保您有其他资产或金钱以支付未偿还的贷款金额。

这种类型的抵押贷款通常只有,如果您可以支付大笔付款。银行通常只会与其他金融产品合作提供此抵押贷款。例如,建立社会抵押贷款,投资基金或年金保险。这是因为银行希望确保您有钱在合同期结束时偿还全额贷款。 

投资者通常使用唯一的抵押贷款,以资助德国的购买物业。这是因为利息支付是投资物业的免税。

例子 –唯一抵押贷款 

贷款金额300,000€

利率3%

资本偿还率0%(合同期末全书付款)

  第一年,每年都要 去年 笔记
兴趣部分 300,000€* 3% = 9,000€ 300,000€* 3% = 9,000€ 利息支付在整个贷款期间保持不变
资本还款部分 0 300,000€ 资本还款仅在合同结束时完成
全部付款 9,000€ 309,000€.  
贷款余额于31.12 300,000€ 0  
德国唯一抵押贷款的优势

由于您只需在此抵押贷款上付款,因此与其他抵押贷款类型相比,每月付款相对较低。您只需在合同结束时偿还全额贷款金额。所以你可以 投资你的钱 在它产生更高的回报的地方。利息费用可以通过其他金融产品,如建筑协会抵押或年金保险等其他金融产品。

如果抵押贷款是投资财产,利息费用也是税收扣除。您可以抵消租赁收入的利息费用。

德国唯一抵押贷款的缺点

享受兴趣抵押贷款的风险更高。您必须在合同结束时偿还全额贷款金额。与年金抵押贷款相比,利率通常更高。这是因为银行必须承担更高的风险。

为了获得唯一兴趣的抵押贷款,您通常需要向银行展示其他形式的财务,如建筑协会抵押或年金保险。这是为了让银行有信心您将在期间结束时偿还全额贷款。

(4)建筑协会抵押贷款(Bausparvertrag)

在德国建筑协会抵押贷款中有两阶段。

储蓄期

在这一阶段,您将每月支付储蓄账户以节省资金。这个节省期限通常持续7到10年。请注意,与市场汇率相比,此储蓄账户中的利息收入非常低。此外,还有收费,也有年度管理费用。

抵押期

在您节省了约30%-50%的期望金额后,您可以进入抵押贷款期间。抵押贷款金额将是您所需的财务减去您已经保存的内容。在您偿还抵押贷款之前,它将再次需要。然后这与其他类型的抵押贷款相似。您每月偿还越多,抵押期就越缩短。 

其他可能性

可以将建筑协会抵押贷款与唯一兴趣的贷款相结合,这样您就可以购买您的房子,并且不必等到您的储蓄期结束。如前所述,大多数银行只会与其他金融产品结合提供唯一的贷款。这是为了确保您可以在合同结束时偿还贷款。建筑学会合同作为银行的安全性,您正在省钱以最终偿还贷款。

如果您在储蓄期间没有获得贷款,那么知道在储蓄期后获得抵押贷款并不是唯一的可能性。如果您愿意,您还可以在储蓄期后取出您的保存。你可以以任何你想要的方式使用这笔钱。这是你自己的钱。

另一种可能性是继续将钱存入储蓄账户。您省的越多,您需要的抵押贷款金额越低。而且您在储蓄期间赚取兴趣。

例子 –在德国建立社会抵押贷款

如果您想为购买新房提供50,000欧元,建筑协会抵押贷款合同可以如下所示:

需要财务 50,000€. 
每月节省金额  300€ 
储蓄的利息收入 0.1%
储蓄期 7年(84个月)

向储蓄账户支付7年后,您将保存25,287.31欧元,包括利息收入。所以,现在你只需要24,712.69€的抵押贷款。

保存的金额 300€* 84个月= 25,200€ 
利息 87.31€ 
全部的 25,200€+ 87.31€= 25,287.31€ 
所需的抵押贷款金额 50,000€..–25,287.31€= 24,712.69€ 

让’s say you then have a mortgage with a 2% interest rate. If you want to repay 300 per month, it will take you another 7.39 years to pay off this loan.

贷款利率 2%
每月偿还 300€ 
抵押期 7.39岁

因此,您将需要大约14岁以获得50,000欧元的金融。

德国建筑协会抵押的优势
确保当前的低利率

如果你想去 买房子 后来,您预计将来的利率将来,德国的建筑学会合同可以帮助您获得目前低利率的未来抵押贷款。

灵活使用已挽救的金钱

保存期后,您可以决定如何使用已保存的金钱。因此,它是灵活的,您不一定需要将此资金用作您的房子的下调付款。

德国建筑协会抵押贷款的缺点
低回报

如果您只是在寻找一种省钱的方法,您不应该在德国使用建筑学会合同。这是因为这种保存合同提供了非常低的利率(0.1% –1%)。您可以轻松地将您的资金投入其他地方以获得更好的回报。

除了低利率外,还有一个闭幕费,涨幅高达1.6%。最高一年至20欧元的管理费。如果你只是想省钱,那就非常昂贵,还有其他更好的方式。

长期合同期

如果您有计划并在未来之后,您需要融资,建筑协会合同很好。例如,如果您在几年内需要50,000欧元,以翻新您的房屋。但是,如果您现在需要您的财务,您可能需要查找其他选项。储蓄期结束并开始抵押期开始,通常需要数年。

只能融资少量

德国建筑协会抵押贷款通常只提供少量,例如少量少量。 5万欧元。如果你计划 在德国买房,你可能需要更多的金融方式。这意味着您需要将建筑协会抵押与德国其他类型的抵押贷款将建筑协会抵押抵押,以获得足够的资金来融资您的房屋。

如果你早些时候拿出钱,则处罚

如果您想在储蓄期结束前拿出保存的资金,您可能需要支付费用和罚款。

(5)可变利率抵押(变量Darlehen)

这种类型的抵押贷款包括可变利率,而不是在年金抵押或全额偿还抵押贷款中的固定利率。根据欧洲中央银行的费率每三个月调整利率。

可变率抵押贷款可能对长期融资可能不是最佳的。如果未来利率增加,您的每月付款可能会上升。然而,由于灵活性,这种类型的抵押贷款可能是临时融资的好选择。通过三个月的通知,您可以退出合同并完全偿还贷款。在年金抵押贷款的情况下,不需要处罚。

您可能希望在德国使用可变利率抵押贷款

例如,让’说你想从你的老房子搬到一个新房。卖掉你的老房子可能需要一些时间并从销售中获得资金。在这种情况下,您可能需要抵押贷款购买新房。既然你知道你会很快就销售你的老房子,那么获得多年来持续的年金抵押贷款可能没有意义。一旦您从销售您的旧房屋销售贷款,可变利率抵押可能是一个很好的选择。

如果您知道您将很快获得大量资金,则可变利率抵押贷款是合适的。例如,销售您的老房子,遗产, 保险单支付等等,您还可以将可变利率抵押与年金抵押合并。例如,您的遗产金额的可变利率抵押以及其余新房屋价值的年金抵押贷款。

从可变率受益的同时降低风险

加盖抵押贷款是德国可变利率抵押的替代品。它类似地运行,定期调整利率。但是,您可以设置您支付的最大利率。在此模型中,如果利率高度升高,您可以降低风险。虽然,您需要支付比正常的可变利率抵押权更高的利率。这是因为您的银行必须涵盖利率上升的风险。

德国可变利率抵押的优势

可变率抵押贷款对临时融资有利。如果您想早先偿还贷款,它是灵活性的,没有罚款。

德国可变利率抵押的缺点

由于每三个月调整利率,可以上下或向下调整。这意味着您的每月付款可以波动,计划费用更难。如果提高利率上升,您也有更高的财务风险。

德国的抵押补贴和津贴

您可能有资格获得德国不同的抵押补贴和津贴。您可以将它们与您的常规抵押贷款相结合,以节省一些成本。 

KFW(KreditanstaltFürWiederaufbau)

与普通银行贷款相比,KFW贷款通常具有更好的利率。如果您购买自己的房屋或使您的房产更节能,您可以利用KFW贷款。有许多不同的kfw程序。

例如,您可以使用KFW计划借用高达100K欧元。请注意,该计划仅适用于自居屋,而不是投资物业。您现有抵押贷款的假日住宅和再融资也没有资格。如果您需要超过100k欧元的贷款金额,您需要使用其他类型的贷款为您的房屋价格提供资金。例如,如果您的房价为190k欧元,您的财务状况如此:

  数量 利率
首付 30,000€.   
KFW贷款 100,000€  0.75%
年金抵押 60,000€  1.5%
房价 190,000€.   

Wohn-riester

如果您希望购买自用财产,您可能希望利用Wohn-Riester。它是德国政府正在向养老金计划支付艾滋病的计划。原因是政府希望鼓励人们积极地规划养老金。并购买自己的财产是安排退休的方式之一。

怎么运行的

与Wohn-Riester,您可以获得贷款,您需要支付每月偿还金额,包括利息费用和资本还款。关于Wohn-Riester的有吸引力的事情是您可以获得的政府奖金,这将支付部分资本还款。您还可以根据您的资本支付征收税,每年高达2,100欧元。

但是,一旦您退休,您必须开始缴纳贷款金额。 Wohn-Riester就像养老金。但是在退休时间期间获得报酬,你会在你年轻时获得报酬,这笔钱直接支付资金来融资自己的房子。 

所以,当你退休时,即使您在退休期间没有从Wohn-Riester获得养老金支付,您也会支付税款。您可以选择在退休时立即支付所有税款。这样你就可以获得30%的折扣。否则,您可以每月支付税款,直到最迟为85岁。

例子:
  Wohn-riester 笔记
退休年龄 65  
Wohn-riester贷款 30,000€.   
退休后税率 24%  
立即支付所有税款 30,000€* 24%* 70%= 5,040€  30%的折扣
没有立即支付所有税款 30,000€* 24%/ 20年=每年360欧元(每月30欧元) 支付直到85岁
政府的奖金金额
  • 每年每年175欧元
  • 如果他在2008年之前出生,每孩子每年185欧元
  • 如果他在2008年后出生,每年300欧元

所以,如果你有一个合作伙伴和2个小的孩子,你最多可以获得175欧元+ 175欧元+ 300欧元+ 300€= 950€每年一年。

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在德国建立新物业的抵押贷款

如果您购买成品,银行将将抵押贷款金额转移到卖方或房地产开发商。您需要向银行提供购买合同的副本。然后,在购买交易进入土地费用(Grundschuld)并支付到期后,它将转移款项。

但是,如果您计划建立一个新属性,则可能需要一段时间,直到该属性构建。例如,我们几年前买了我们的房子。在我们签署购买合同并完成抵押贷款后,我们仍然需要1.5岁,直到我们的房子完成。而且我知道为其他房屋,它甚至可以花费2年或更长时间才能建立!

银行分期付款支付贷款金额

根据实现的里程碑,您可以将您的发票发送给银行以启动贷款付款。例如,如果结束某些任务,您的银行将将贷款金额的X百分比转移到房地产开发人员。它可以是屋顶,窗户,加热系统等。转让的百分比由德国法律管辖。在建筑过程中,银行可以支付最多7个分期付款。一旦实现了一个里程碑,您只需要将发票从属性开发人员发送到您的银行以启动付款。

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你也可以自己建造房子

如果您想自己组织建筑工作,也可以进行。例如,您可能希望自己执行建筑物的一部分,并雇佣某些工人进行某些建筑任务。在这种情况下,您可以要求银行将分期转移到您的 德国银行账户。然后,您可以使用这笔钱来为您的工人支付或自己购买建筑材料。

您的银行在一次转移100%的贷款金额的原因是避免使用这笔钱来为其他目的而不是建造您的房子。房屋抵押贷款的利率通常低于其他类型的贷款。因此,该银行必须确保您使用此低息贷款仅用于建造您的房屋。

承诺兴趣(Bereitstellungszinsen)

如前所述,如果您正在建造房屋,您的银行将在分期付款中支付贷款金额。您可能会问:我们是否需要向尚未支付的贷款金额支付兴趣?

有一些叫做承诺兴趣的东西。尽管德国的银行尚未支付抵押贷款金额,但它需要为您储备这笔钱。为了让这笔钱保持在银行中,它将为承诺利息带来负责。通常每年大约3%。

但别担心。承诺利益存在无息期。根据您的合同,此期限范围为2个月至2年。在投资财产的情况下,第一年的承诺利益也是税收扣除。

例子

  欧洲新建筑抵押贷款 笔记
抵押贷款金额 150,000€  
抵押开始日期 1月2021  
无息期 6个月 直到2021年6月
支付时间 9月2021年10万欧元 首先支出
  Dec 2021 for 50,000€ 第二张薪水
承诺利率 每年3%  每月0.25%
承诺利息金额 150,000€* 0.25%* 3 = 1,125€  从7月到9月
  50,000欧元* 0.25%* 3 = 375€   从10月到12月
  Total = 1,500€  

正如您所看到的,承诺兴趣会变得非常昂贵。您可以谈判更长的无息期。但是,银行可以通过增加抵押贷款利率来弥补这一目标。因此,您需要考虑以下因素:

  • 承诺兴趣有多高?
  • 抵押贷款利率有多高?
  • 你有多少肯定建筑时间?有延迟吗?

考虑到这些因素可以帮助您确定哪些抵押贷款合同条件是最适合您的。

在德国获得抵押贷款的6个最佳提示

1.你有多少资金?

您应该在购买财产时支付至少10%至20%的付款。尽管在没有任何降低的付款的情况下可以在德国获得抵押贷款,但您将在合同中获得更糟糕的利率。除了下降的付款,确保您有足够的资金来支付与购买有关的所有额外费用。例如,公证人,税收,房地产经纪人’S费用等。这些成本可能非常昂贵(7-16.5%),他们不能被德国的抵押贷款资助。

2.保留一些缓冲区

关于生活在自己的房子里的好事是你不得不支付租金了。但是,您现在负责您房屋中的所有维修和维护费用。别忘了在拥有自己的房子后仍需要支付的运行费用。例如,垃圾处理费和管理费用(Verwaltungskosten)。 

此外,您应该为任何意外成本留下一些缓冲区。在我的情况下,在进入我们的新房子几年后,我们已经有了很多意想不到的成本:

  • 雇用一家公司在冬季清洁外面的雪地
  • 在我们的屋顶上安装雪卫兵
  • 在中央供水中安装绝尘工厂

列表继续。我们之前没有意识到这些费用,但只知道在我们进入后才有必要。并且它花费了数千美元的费用。长话短说,您应该为任何意外费用保留足够的缓冲区。 

3.资本和利息支付的结合

当利率低时,如果可以,则尝试支付高百分比的资本付款。资本支付越高,您将偿还贷款的速度越快。您还应该尝试在合同中修复较长时间的低利率。通过这样做,您可以降低未来的风险。

此外,每月偿还金额不应过高,应该能够涵盖您的 德国生活的成本。一般来说,它不应超过您薪水的35-40%。如果您和您的伴侣一起支付抵押贷款,您应该考虑未来一定时间可能丢失一个收入流的可能性。如果一个人失去了工作,或者如果他在育儿假的情况下会发生这种情况。

对我们来说,我们展出了一个大卓越表,并在未来30年内列出了我们的收入和开支。当然,这只是一个估计。但试图了解我们的还款能力是非常有帮助的。如果您知道您将在几年内离开德国,您可能希望在较短的时间内获得抵押贷款。这是为了让您不必缴纳罚款,以防您想卖掉您的房子。当您离开德国时,另一种可能性是租用您的财产。

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4.利用额外的年度偿还(Sondertilgung)

有些银行允许您支付额外的年度偿还。这是您正常的每月还款之后的额外资本支付(通常最多5%)。您应该在合同中包含此选项。如果您有备用资金,您应该提高额外的年度还款,以便您可以更快地偿还贷款并降低您的利息费用。

但是,在进行额外的年度还款之前,您还应该看看是否有更好的投资替代品。例如,如果您的抵押贷款利率为1%,您可以投资3%回报率的基金,您可能希望将您的资金存入基金,而不是在德国偿还抵押贷款。

5.比较不同的优惠

您通常会在合同结束前六个月收到您的银行的新报价。不要立即接受。你应该在别的地方买到最好的地方。 查看独立抵押顾问 for the best option.

6.了解你的权利

根据德国法律,如果合同的固定利率期限超过10年,您有权退出抵押贷款合同。所以,经过10年,你应该在别的地方购买一个更好的条件。您也可以取消您的合同并完全偿还贷款,而不会支付罚款。 

此外,很高兴知道,在合同结束或10年纪录之前,最多可达5.5年,您可以获得呼叫向前抵押的东西。此抵押贷款确实是在最早的再融资日期确保当前的低利率。 

例如,如果我目前的抵押贷款在3年内结束,我现在可以在德国进入向前抵押贷款,以目前的低利率锁定。即使我立即获得了向前抵押贷款合同,它也只会在我当前的抵押结束后3年后开始。 

没有人知道3年的利率如何发展。随着前进的抵押贷款,我不必担心3年后寻求再融资的利率会上升。 

你有资格在德国获得抵押吗?

当您在德国申请抵押贷款时,准备好回答银行的许多问题。检查您是否是“risky”与否,银行将尝试从您获取大量信息。这是为了评估是否可以批准抵押贷款申请。以下是银行将关注的一些因素:

  • 你的年龄
  • 您的就业状况(如果您处于试用期内,则无需抵押!)
  • 你的收入
  • 您收入的货币(您需要在欧元赚取)
  • 您的居住地状态(如果您持有蓝卡,则需要25%的付款)
  • 您的资产和债务

在德国购买房产时的额外费用

除了抵押贷款成本外,还有其他一些额外费用 在德国买房产.

成本 购买价格的百分比 笔记

公证人’s和注册费

2-3%

翻译’如果需要一个,则成本在顶部
房地产经纪人’s fee

1.5-7%,加19%增值税

根据买方和卖方之间的成本如何分配

物业转让税(Grunderwerbssteuer)

3.5-6.5%

取决于您所在的地区

因此,您应该期望在您的房产的购买价格之上支付大约7-16.5%。由于抵押贷款不会覆盖它们,您需要将这些成本支付给您的口袋。

如果您直接从酒店的卖方购买或从属性开发人员购买,您可以在遗产代理中保存’s fee. 

有关这些成本的更多详细信息,请查看此帖子: 在德国买房 - 作为外国人

德国需要多少付款?

您的居住地状态在需要多少付款时发挥作用。欧盟永久居民可以借入最多100%的财产价值。但银行通常认为非居民的风险更高。他们通常只会提供高达90%的财产价值的贷款。

即使可以贷款100%贷款,它将导致更高的抵押贷款利率。不要忘记您与公证人,税收和房地产经纪人相同的额外费用’抵押贷款不能涵盖。你需要用自己的钱来支付他们。

此外,厨房的成本也不能被抵押贷款资助。这在德国是一个非常奇怪的事情。厨房被认为是一个“movable asset”。这也是为什么你在租房时可能需要购买自己的厨房。而且,当你搬出去时,不要忘记带给你。

还读: 国际接入资金–向德国或从德国汇款的最佳方式

什么决定您的抵押贷款利率?

以下是一些可能影响德国抵押利率的因素。

您的贷款金额

贷款越高,你必须偿还越多。这意味着银行的风险较高,您可能无法偿还。这通常会导致更高的利率。

贷款价值比率

这是您的贷款金额与您的财产价值的比率。比率越低,利率越好。

固定利息期的长度

当固定利息期更长的时候,您的银行必须承担更高的风险。因此,利率也将更高。 

抵押贷款期限

较短的抵押贷款期限意味着您可以更快地偿还贷款。该银行的风险较低,可提供更好的利率。

您的抵押贷款合同的灵活性

如果您想要更具灵活性,银行将收取利率的溢价。例如,如果您希望额外的年度还款期权,或者在抵押期间修改资本偿还率的可能性。

您的信用评分(Schufa)

Schufa是德国信用册。如果您有更高的信用评分,您可以获得更好的利率。 

您的财务状况

你能偿还贷款吗?你在银行眼中有多危险?您的收入和费用有多高?你有多少资产?您有稳定收入的工作吗?你有其他跑步吗?所有这些因素都会影响您的抵押贷款利率。

你的年龄

年龄越大,您在抵押期间可能死亡的机会就越高,无法偿还贷款。这意味着也是更高的利率。

你的家庭状况

如果你单身没有孩子,那么你更有可能失去你的工作,而不是你的婚姻同事。这是因为它对德国的雇主更加困难与孩子一起消防员工。因此,年轻人和单身人士将成为第一个被削减的人。他们可能会从银行获得更高的利率。

在德国申请抵押贷款需要哪些文件?

在德国,在抵押申请方面,每个银行都有自己的要求。但通常,您的申请需要至少需要下列文件。

  • 你的最后三个工资单
  • 您最新的养老金信息
  • 你的最后税收评估
  • 足够基金证明以涵盖您的购买费用
  • 您的护照和居民许可

如果您是自雇人士,您还需要在过去两年内提供资产负债表和损益陈述。

此外,银行还将需要一些关于您要融资的财产的文件。例如:

  • 购买合同的副本
  • 来自土地登记的当前提取物(GrundBuch)
  • 您酒店的平面图
  • 您的财产的照片
  • 建立许可(Baugenehmigung)
  • 建筑说明和批准的建筑计划(适用于新建筑)

根据银行的不同,您也可能需要提供其他一些文件。我们将所有文件放在一个大文件夹中,以便我们可以轻松找到它们。

稍后请求:

Pinterest. Edited_mortgage in Germanded_pros和每种类型的缺点加上德国抵押贷款的6个最佳提示
拍摄者 Harmen Jelle Van Mourikuns

 

请注意,本文旨在为您提供德国抵押贷款的概述。我在德国的生活没有资格根据德国法律给你任何专业的财务咨询服务。无论如何,我们都不接受任何责任。如果您需要更多关于您个人情况的详细信息和具体建议,我们会强烈推荐您咨询A. 抵押贷款顾问, 税务顾问或房地产经纪人。

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